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Immobilienrechner – Rendite, Cashflow und Vermögensaufbau im Blick

Kein Marketing, kein Rätselraten. Keine endlosen Tabellen oder unzählige Kennzahlen. Stattdessen: Vermögensentwicklung, Cashflow und Rendite auf einen Blick – simuliert über die Zeit inklusive Steuern, Finanzierung und Inflation.

  • Vermögenszuwachs durch Wertsteigerung und Schuldenabbau – dargestellt in heutiger Kaufkraft.
  • Effektive Rendite auf dein eingesetztes Kapital – unter Berücksichtigung von Steuer und Inflation.
  • Cashflow-Entwicklung Monat für Monat – musst du draufzahlen oder bleibt Geld übrig?

So erhältst du Kennzahlen zur wirtschaftlichen Tragfähigkeit deiner Immobilie und siehst, wie sich ein Kauf über die Jahre auf dein Vermögen auswirken könnte. Dieses Tool dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Finanz-, Anlage- oder Steuerberatung dar. Alle Berechnungen sind unverbindlich und basieren auf deinen Annahmen. Deine Eingaben verlassen deinen Browser nicht.

1. Eingabedaten

Allgemeine Rahmenbedingungen
Objektdaten & Kaufkosten
10 % vom Kaufpreis
40 % der Kosten
Wertsteigerung p.a.

Die erwartete jährliche Wertsteigerung deiner Immobilie.

  • Eine Wertsteigerung ist nicht garantiert – sie hängt stark von Standort, Inflation und Marktzyklen ab.
  • Gute Lagen (Zuzug, Infrastruktur, Wirtschaft) haben langfristig höhere Chancen auf stabile Zuwächse.
  • In ländlichen oder schrumpfenden Regionen sind auch Wertverluste möglich.
  • Ein realistischer Richtwert in guten Lagen liegt bei 1–2 % p.a. real (inflationsbereinigt).
Finanzierung
Zusatzsicherheiten

Zusatzsicherheiten sind Vermögenswerte (z. B. eine andere Immobilie oder ein Depot), die du der Bank zusätzlich zur finanzierten Immobilie als Absicherung zur Verfügung stellst – meist dann, wenn du wenig Eigenkapital einbringst.

Diese Sicherheiten binden dein Vermögen, auch wenn kein Geld fließt. Dadurch sinkt die Rendite auf dein eingesetztes Kapital.

Wenn du keine Zusatzsicherheiten gestellt hast – oder sie bei der Renditeberechnung ignorieren willst – gib einfach 0 € ein.

Miete & Einnahmen
Laufende Kosten
Abschreibung & Steuern
Wie wählt man den Abschreibungssatz?

Der Abschreibungssatz bestimmt, wie schnell du die Anschaffungskosten des Gebäudes steuerlich geltend machen kannst.

Die genauen Abschreibungssätze hängen vom Baujahr der Immobilie und der aktuellen Rechtslage ab. Typische Werte, abhängig vom Baujahr, sind 2,0 %, 2,5 % oder 3,0 %. Der Gesetzgeber plant regelmäßig Änderungen bei der Abschreibung. In bestimmten Fällen (z. B. Denkmalschutz, energetische Sanierung, Gutachten) sind abweichende Sätze möglich.

Im Zweifel lohnt es sich, einen Steuerberater oder ein Gutachten zur Bestimmung der Abschreibungsbasis hinzuzuziehen.

80 %
Was ist der Gebäudeanteil?

Nur der Gebäudeanteil ist steuerlich abschreibbar – der Rechner wendet ihn auf Kaufpreis und Kaufnebenkosten an. Ein höherer Anteil bedeutet also höhere steuerliche Vorteile und damit eine bessere Nettorendite. Der Bodenwert bleibt bestehen und kann nicht abgeschrieben werden.

  • In Großstädten ist der Bodenwert oft höher – niedriger Gebäudeanteil (ca. 60–70 %).
  • Auf dem Land ist das Gebäude dominanter – höherer Gebäudeanteil (ca. 80–90 %).
  • Das Finanzamt akzeptiert oftmals eine grobe Schätzung, dabei kann eine Bodenrichtwertkarte helfen, idealerweise ein Gutachten.

2. Vermögensentwicklung & Rendite

Vermögensentwicklung

Was zeigt die Vermögenskurve?

Diese Linie zeigt dir, wie sich dein Gesamtvermögen entwickelt, wenn du die Immobilie kaufst:

Vermögen = aktueller Immobilienwert – Restschuld + angesammelter Cashflow – eingesetztes Eigenkapital.

Realistisch, inflationsbereinigt, inklusive Steuern. So siehst du, ob du durch das Investment wirklich Vermögen aufbaust – und wie schnell.

Was bedeutet Break-even?

Der Break-even-Punkt markiert den Zeitpunkt, an dem dein Immobilieninvestment erstmals ins Plus dreht. Die Schulden sind dann vollständig durch den Immobilienwert und den angesparten Cashflow gedeckt.

Typischerweise startest du mit einem negativen Vermögen, da zu Beginn hohe Kosten wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten oder Renovierungskosten anfallen – ohne dass diesen zunächst ein entsprechender Vermögenswert gegenübersteht.

Ab dem Break-even-Zeitpunkt hast du unterm Strich mehr Vermögen aufgebaut, als du ursprünglich eingebracht hast.

Werte als Tabelle

Rendite auf gebundenes Kapital

Was bedeutet die Rendite auf gebundenes Kapital?

Diese Zahl zeigt dir, was du mit deinem Eigenkapital, das in der Immobilie steckt, im Schnitt pro Jahr verdienst – nach Steuern, Rücklagen und Inflation.

Vergleiche das z. B. mit einem ETF, Tagesgeld oder anderen Investments. So erkennst du, ob sich das Risiko eines Immobilienkaufs für dich lohnt.

Werte als Tabelle

Liquiditätsüberschuss / -defizit pro Monat und akkumuliert

Was zeigt der Cashflow?

Hier siehst du, ob jeden Monat Geld übrig bleibt und wie sich das über die Zeit summiert.

Berücksichtigt sind: Miete, Rücklagen, laufende Kosten, Steuern und die komplette Finanzierung. Du siehst direkt: Musst du monatlich zuschießen oder nicht?

Besonderheiten zu Startwert und negativem Cashflow

Zu Beginn (Monat 0) kann der akkumulierte Cashflow einen hohen positiven Wert zeigen, wenn erhebliche Renovierungskosten entstanden sind.

Dieser stammt meist aus der einmaligen Steuererstattung für Renovierungskosten, die du nach dem Kauf erhältst (sofern die Renovierung unter der 15-%-Grenze liegt). Er steht dir zur Verfügung, um mögliche monatliche Defizite auszugleichen.

Hinweis zu negativem Cashflow: Ein monatliches Defizit bedeutet, dass du laufend Liquidität aus anderen Quellen zuschießen musst. Das ist nicht automatisch schlecht – solange dein Vermögen langfristig wächst (z. B. durch Schuldenabbau oder auch Wertsteigerung der Immobilie). Das zeigt die Vermögensgrafik oben.

Ein negativer monatlicher Cashflow bei Immobilien ist vergleichbar mit einem ETF-Sparplan: Auch hier investierst du jeden Monat Geld – das heißt, du hast kurzfristig weniger Liquidität. Trotzdem baust du langfristig Vermögen auf.

Wichtig: Du solltest sicherstellen, dass du den negativen Cashflow über die geplante Haltedauer finanziell tragen kannst. Dann kann ein Immobilieninvestment trotz negativem Cashflow sehr sinnvoll sein.

Werte als Tabelle
Hinweis zur Darstellung – alles in heutiger Kaufkraft

Alle Berechnungen erfolgen inflationsbereinigt, also in heutiger Kaufkraft. Du bekommst also ein realistisches Gefühl dafür, wie hoch dein Vermögenszuwachs real ist.

  • Das Modell geht davon aus, dass Mieteinnahmen, Kosten und Rücklagen nominal mit der Inflationsrate steigen. Die Darstellung erfolgt aber inflationsbereinigt, also real in heutiger Kaufkraft.
  • Auch der Immobilienwert steigt nominal mit der Inflation. Zusätzliche (oder geringere) Wertveränderungen kannst du separat über das Feld „Wertsteigerung Immobilie“ eingeben.
  • Schulden und zukünftiges Vermögen werden ebenfalls in heutiger Kaufkraft ausgewiesen – du siehst also, was sie real wert sind. Das ist entscheidend, um die erheblichen Auswirkungen der Inflation zu berücksichtigen.
  • Auch die steuerlichen Effekte durch Zinsen, Abschreibung, laufende Kosten und Mieteinnahmen werden in heutiger Kaufkraft berücksichtigt.

So erhältst du eine realistische Einschätzung deines Investments in Bezug auf heutige Euro-Werte.

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