Cashflow einer Immobilie berechnen: Was die vermietete Wohnung im Monat kostet

So berechnest du den Cashflow

Cashflow ist, was nach allen Zahlungen eines Monats übrig bleibt oder fehlt:

Cashflow = Kaltmiete − nicht umlagefähige Kosten − Instandhaltungsrücklage − Zinsen − Tilgung ± Steuern

Nicht umlagefähig sind Kosten, die du als Vermieter selbst trägst, etwa die Verwaltergebühr. Für die Steuern rechnet der Rechner mit deinem Grenzsteuersatz, dem Steuersatz auf jeden zusätzlichen Euro Einkommen; ein negatives Ergebnis ist eine Steuerersparnis:

Steuern = (Kaltmiete − Zinsen − Abschreibung − nicht umlagefähige Kosten) × Grenzsteuersatz

Das Beispiel: Wohnung für 300.000 €, 1.000 € Kaltmiete, 30.000 € Eigenkapital (deckt die Kaufnebenkosten), Kredit über 300.000 € zu 4 % auf 40 Jahre, 42 % Grenzsteuersatz. Der erste Monat sieht so aus:

Nach Kosten und Rücklage bleiben von der Miete 845 €, weniger als die 1.000 € Zinsen; vor Steuern fehlen 409 €. Dass es nach Steuern nur 193 € sind, liegt vor allem an der Abschreibung: Der Rechner zieht jedes Jahr 2 % des Gebäudewerts von der Miete ab, im Beispiel 439 € im Monat, ohne dass dafür Geld fließt. Mit Zinsen und Kosten ergibt das einen steuerlichen Verlust von 514 €, der bei 42 % Grenzsteuersatz 216 € Steuern spart.

Wie sieht dein erster Monat aus? Mit deinen Zahlen im Rechner →

Ist ein negativer Cashflow schlecht?

Nicht automatisch. Entscheidend ist, wofür dein Zuschuss draufgeht. Im Beispiel decken Miete und Steuerersparnis alle Zinsen und Kosten und sogar 61 € der Tilgung; der Mieter zahlt die Wohnung also zum Teil ab. Deine 193 € fließen in die übrige Tilgung: Sie sind nicht verbraucht, sondern in der Wohnung gebunden. Ist der Zuschuss größer als die Tilgung, zahlst du dagegen einen Teil der Zinsen und Kosten selbst, und dieser Teil ist weg.

Gebunden heißt aber weder sicher noch verfügbar: Sein Wert hängt am Wert der Wohnung, und an das Geld kommst du erst bei einem Verkauf. Was es verdient, zeigt die Eigenkapitalrendite im Artikel Mietrendite berechnen.

Wie lange du zuschießt

Im Rechner steigen Miete und Kosten mit der Inflation, die Kreditrate bleibt in Euro gleich und wird so in heutiger Kaufkraft, also nach Abzug der Inflation, jedes Jahr kleiner. Gleichzeitig sinkt die Steuerersparnis; ab etwa dem 15. Jahr zahlst du im Rechner Steuern auf die Mieteinkünfte. Der Zuschuss sinkt deshalb nur langsam: von durchschnittlich 189 € im Monat im ersten Jahr auf 122 € im zehnten und 70 € im zwanzigsten Jahr. Positiv wird der Cashflow erst nach 40 Jahren, wenn der Kredit abbezahlt ist. Bis dahin summiert sich der Zuschuss auf rund 40.000 €.

Was den Cashflow verändert

Die erste Zeile ist das Beispiel, darunter ist jeweils eine Annahme geändert:

Ø = Durchschnitt der ersten zwölf Monate, daher etwas anders als in der Grafik. Vermögen = Wert der Wohnung minus Restschuld, minus dein Eigenkapital, plus alle Cashflows (Zuschüsse zählen negativ), in heutiger Kaufkraft.

Eine kürzere Laufzeit erhöht den Zuschuss stark, aber nur über die Tilgung: Bei 30 Jahren zahlst du 178 € mehr im Monat zu, das Geld fließt vollständig in die Tilgung, und das Vermögen nach 30 Jahren ist praktisch gleich. Der Zins verändert dagegen, wofür dein Geld draufgeht: Bei 5 % reichen Miete und Steuerersparnis nicht mehr für Zinsen und Kosten. Dann sind 77 € deines Zuschusses verbraucht, und nach 30 Jahren stehen 33.000 € weniger da.

Laufzeit, Zins und Eigenkapital für deine eigene Wohnung ausprobieren →

Mehr Eigenkapital senkt den Zuschuss fast auf null. Weniger Eigenkapital macht die Rechnung aber nicht automatisch schlechter: Setzt du 60.000 € weniger ein, behältst du das Geld; dein Cashflow ist dafür bis zum Kreditende zusammen rund 64.000 € niedriger. Legst du die 60.000 € an und zahlst die zusätzlichen Zuschüsse daraus, gilt:

• Wächst das Geld nach Steuern nur mit der Inflation, fehlen dir am Kreditende rund 4.000 € gegenüber dem Kauf mit 90.000 € Eigenkapital.
• Wächst es 2 % im Jahr stärker als die Inflation, hast du am Ende rund 32.000 € mehr.

Die Zuschüsse stammen aus dem Rechner; was das angelegte Geld bringt, ist eine zusätzliche Annahme. Mit weniger Eigenkapital trägst du außerdem einen größeren Kredit, und Banken verlangen dann oft höhere Zinsen.

Was die Rechnung nicht enthält

• Leerstand und Mietausfall.
• Die Steuerersparnis setzt voraus, dass du genug anderes Einkommen zu deinem Grenzsteuersatz versteuerst; sie kommt meist erst mit der Steuererklärung.
• Eine Anschlussfinanzierung: Der Zins gilt im Beispiel über die gesamte Laufzeit.
• Sonderumlagen und Reparaturen, die über die Rücklage hinausgehen.

Ob du den Zuschuss dauerhaft tragen kannst, hängt von deiner Situation ab. Im Rechner siehst du ihn für deine eigenen Zahlen, Monat für Monat.