Mietrendite berechnen: Warum eine einzige Zahl nicht reicht
Die üblichen Kennzahlen
Viele Rechner und Exposés zeigen eine dieser drei Kennzahlen:
- Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100. Im Beispiel: 12.000 € ÷ 300.000 € = 4,0 %.
- Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete − Kosten, die du nicht auf den Mieter umlegen kannst) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100. Im Beispiel: (12.000 € − 1.860 € nicht umlagefähige Kosten) ÷ 330.000 € (Kaufpreis plus 10 % Nebenkosten) = 3,1 %.
- Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Im Beispiel: 25. Er ist der Kehrwert der Bruttomietrendite (100 ÷ 4 = 25).
Alle drei sind schnell gerechnet und helfen, Angebote grob zu sortieren. Was sie weglassen, entscheidet aber über das Ergebnis:
- Dein eingesetztes Geld. Sie beziehen sich auf den Kaufpreis, nicht auf das Kapital, das du in der Wohnung bindest. Mit einer ETF- oder Tagesgeldrendite, die sich auf das eingesetzte Geld bezieht, sind sie deshalb nicht vergleichbar.
- Die Finanzierung. Im Beispiel kosten allein die Zinsen im ersten Jahr knapp 12.000 € – fast die gesamte Jahreskaltmiete, denn das Eigenkapital deckt nur die Kaufnebenkosten.
- Steuern. Im Rechner mindern Zinsen, Abschreibung und weitere laufende Kosten die Steuer, ein Überschuss aus der Miete erhöht sie.
- Die Inflation. Miete und Wert steigen mit ihr, die Kreditrate bleibt gleich, und die Schulden schrumpfen real.
- Die Zeit. Alle drei gelten nur für den Zeitpunkt des Kaufs.
Rendite ist ein Verlauf, keine Zahl
Investilo rechnet die Rendite deshalb Monat für Monat neu: Vermögenszuwachs nach Zinsen, Kosten, Steuern und Inflation, geteilt durch das Kapital, das in der Wohnung gebunden ist – dein Anteil an der Wohnung (Wert minus Restschuld) plus die Kaufnebenkosten.
Das ist eine Eigenkapitalrendite: Sie bezieht sich auf dein Geld, nicht auf den Kaufpreis. Die übliche Formel dafür – Miete minus Zinsen und Kosten, geteilt durch das Eigenkapital – betrachtet ein einzelnes Jahr, meist ohne Wertentwicklung und Inflation, oft auch ohne Steuern. Investilo rechnet sie Jahr für Jahr, mit Wertentwicklung, Inflation und Steuern.
Am Anfang steckt wenig eigenes Geld in der Wohnung, im Beispiel 30.000 €. Die Wertsteigerung wirkt aber auf die ganze Wohnung, die Inflation auf den ganzen Kredit: Der Wert steigt, die Schulden schrumpfen real. Deshalb ist die Rendite zu Beginn hoch. Mit jedem Jahr wächst das gebundene Kapital, und die Rendite sinkt: von 23,4 % nach einem Jahr auf 11,3 % nach fünf, 7,0 % nach zehn und 3,0 % nach dreißig Jahren.
Die hohen Werte am Anfang hängen stark an der Wertentwicklung. Im Beispiel steigt der Wert um 1 % pro Jahr über der Inflation. Steigt er nur mit der Inflation, sind es nach einem Jahr 17,3 %. Sinkt der Wert, wirkt der Hebel umgekehrt, und die Rendite fällt deutlich.
Diese Rendite bezieht sich wie eine ETF- oder Tagesgeldrendite auf dein eigenes Geld und ist nach Steuern und Inflation gerechnet. Vergleichen lässt sie sich trotzdem nur bedingt: Renditen anderer Anlagen werden meist vor Steuern und Inflation angegeben, und Risiko, Verfügbarkeit und Aufwand unterscheiden sich.
Gleiche Mietrendite, andere Eigenkapitalrendite
Die Mietrendite ist für jeden Käufer derselben Wohnung gleich: 4,0 %. Die Eigenkapitalrendite hängt dagegen davon ab, wie viel eigenes Geld du einsetzt. Dieselbe Wohnung, nur mit anderem Eigenkapital:
| Eigenkapital | Rendite nach 1 Jahr | Rendite nach 10 Jahren | Cashflow pro Monat im 1. Jahr, nach Steuern |
|---|---|---|---|
| 30.000 € (Beispiel: nur die Kaufnebenkosten) | 23,4 % | 7,0 % | −189 € |
| 90.000 € | 9,9 % | 5,4 % | −23 € |
| 330.000 € (ohne Kredit) | 3,2 % | 3,0 % | +639 € |
Mit wenig Eigenkapital ist die Rendite auf dein Geld hoch, dafür zahlst du jeden Monat zu, und der Hebel wirkt auch umgekehrt, wenn der Wert sinkt oder der Zins steigt. Ohne Kredit fließt jeden Monat Geld zurück, die Rendite liegt mit 3,2 % aber unter der Bruttomietrendite, weil Kosten, Steuern und Inflation abgehen. Mit den Jahren nähern sich die Werte an: Nach 30 Jahren liegen alle zwischen rund 2,5 % und 3,0 %. Die Mietrendite zeigt keinen dieser Unterschiede.
Was ist eine gute Mietrendite?
Eine allgemeingültige Grenze gibt es nicht, weil die Mietrendite Zins, Steuer und Wertentwicklung nicht berücksichtigt. Aussagekräftiger sind drei Fragen: Wie viel schießt du monatlich zu, und wie lange? Wie entwickelt sich dein Vermögen? Und welche Rendite bringt das gebundene Kapital über die Jahre? Diese Fragen kannst du im Rechner mit deinen eigenen Annahmen durchrechnen. Wie du den monatlichen Zuschuss berechnest, zeigt der Artikel Cashflow einer Immobilie berechnen.
Was die Rechnung nicht enthält
- Leerstand und Mietausfall.
- Eine Anschlussfinanzierung: Der Zins gilt im Beispiel über die gesamte Laufzeit von 40 Jahren.
- Verkaufskosten und Steuern bei einem Verkauf.
Diese Punkte lassen sich im Rechner grob abbilden, etwa mit einer etwas niedrigeren Miete oder einem höheren Zins.
Mit deinen Zahlen rechnen
Der Rechner öffnet sich mit den Werten aus diesem Beispiel. Kostenlos, ohne Anmeldung, deine Eingaben bleiben in deinem Browser.
Annahmen im Beispiel: 300.000 € Kaufpreis, 1.000 € Kaltmiete pro Monat, 30.000 € Eigenkapital, 4 % Zins über 40 Jahre, 42 % Grenzsteuersatz, 10 % Kaufnebenkosten, 2 % Inflation, 1 % Wertsteigerung pro Jahr über der Inflation, 2 % AfA auf 80 % Gebäudeanteil, 155 € laufende Kosten pro Monat, keine Renovierung. Alle Beträge in heutiger Kaufkraft.
Häufige Fragen
Wie berechnet man die Mietrendite?
Üblich ist: Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis, mal 100. Bei 1.000 € Monatsmiete und 300.000 € Kaufpreis sind das 4,0 %. Diese Bruttomietrendite berücksichtigt weder Kaufnebenkosten und laufende Kosten noch Finanzierung, Steuern oder Inflation und gilt nur für den Zeitpunkt des Kaufs.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?
Die Nettomietrendite zieht von der Miete die Kosten ab, die du nicht auf den Mieter umlegen kannst, und rechnet die Kaufnebenkosten zum Kaufpreis. Im Beispiel sind das 3,1 % statt 4,0 %. Finanzierung, Steuern und Inflation fehlen auch hier.
Was ist der Unterschied zwischen Mietrendite und Eigenkapitalrendite?
Die Mietrendite bezieht die Miete auf den Kaufpreis und ist für jeden Käufer derselben Wohnung gleich. Die Eigenkapitalrendite bezieht den Ertrag auf dein eigenes Geld und hängt deshalb von der Finanzierung ab. Im Beispiel liegt sie nach einem Jahr bei 23,4 % mit 30.000 € Eigenkapital und bei 3,2 % ohne Kredit – bei derselben Mietrendite von 4,0 %.
Kann man die Mietrendite mit einer ETF-Rendite vergleichen?
Nicht direkt. Die Mietrendite bezieht sich auf den Kaufpreis, eine ETF-Rendite auf das eingesetzte Geld, und die Mietrendite lässt Finanzierung, Steuern und Inflation weg. Näher kommt die Rendite auf das gebundene Kapital nach Steuern und Inflation, die der Rechner zeigt. Auch sie ist nur bedingt vergleichbar, weil sich Risiko, Verfügbarkeit und Aufwand unterscheiden.
Alle Zahlen sind eine Modellrechnung von Investilo mit den genannten Annahmen. Sie dienen der allgemeinen Information und stellen keine Finanz-, Anlage- oder Steuerberatung dar.